多业权商业地产是中国商业地产发展过程中，在特定历史条件和阶段下的产物。多业权商业项目的弊端和经营管理的难度被业界所公认，而这种模式也被实力越来越强大的开发商逐渐摒弃，但
2021年12月28日，成都玉林特色商业街区改造后重新开街，作为分散业权背景下统一更新及运营的街区，或成为全国街区更新的重要借鉴案例，意义非同小可。
“你会挽着我的衣袖，我会把手揣进裤兜。走到玉林路的尽头，坐在小酒馆的门口”。一首《成都》引发了人们对玉林路、小酒馆的向往。其实严格来说，歌词里的“玉林路”不存在，而“小酒馆”是真实存在的，指的是位于玉林西路一个名叫“小酒馆”的酒吧。
成都虽没玉林路，但以“玉林”来命名的道路、街巷有近30条，如玉林东路、玉林南路等，这些道路、街巷都集中在以前叫玉林坝的地方，这片区域被成都人称为“玉林”。
玉林坝其实应该是御林坝，防御的“御”。相传三国时，诸葛亮驻扎羽林军的军营位于此处，而民间流传为“御林军”。“御林军”一词最早见于元代的话本《三国志评线回也有御林军编制之述说。后经演绎，不知从何时起，“御林”又被流传为现在的“玉林”，并一直流传至今。20世纪末，成都无线电一厂、民航空管局、电子工业部三十所等一批国有单位纷纷在这里修建职工宿舍，成片的新建小区拔地而起。作为成都最早开发的居住小区——玉林小区，就是在这一段时期修建的。
玉林小区虽然老旧，但绝对是成都最时尚、最休闲，生活状态最成熟的社区之一。修建于20世纪80年代的居住小区，楼不过几层高，墙面陈旧斑驳，最窄的巷子只有几米宽，在如今的高楼大厦面前显得格外落后。但这里酒吧众多、小店林立，夜生活丰富多彩。
1995年，玉林串串香创始人肖德云将成都街头巷尾的手提麻辣烫引入座堂内，并结合火锅的特性，在玉林小区开了第一家“串串香”火锅店，取名“玉林串串香”。
一串串被竹签串起的各类食材，往火锅里一烫，几分钟后便是鲜香扑鼻的美味。据了解，玉林串串香传承了成渝火锅麻辣鲜香的特点，且菜品多、齐、鲜，价廉物美，深受众多成都市民乃至外来游客的喜爱。
此外，烧烤、火锅、夜啤酒、盆盆虾、芋儿鸡、各色川菜应有尽有。因此，玉林一直都是成都人心目中的美食天堂。从最牛苍蝇馆子到奢华的地道火锅，在玉林就没有找不到的美食。
除了美食外，酒吧文化也是玉林特色之一，夜幕降临，华灯初上，玉林路如昼伏夜出的精灵，开始精神焕发起来。歌声从酒吧传出，或低吟浅唱，或声嘶力竭，或高山流水，或渔舟唱晚，与门口闪烁的霓虹，撩拨着即将进入夜生活的男男女女。
置身于玉林，令人舒适的人间烟火气息扑面而来。坐在街头巷尾摇着蒲扇的爷爷奶奶，喝着盖碗茶搓着麻将的叔叔嬢嬢，奔跑在市井长巷的稚子儿童，长短不一的玉林小巷，上演着成都人的生活，阡陌纵横的街区，交织的是玉林人的情怀。
2021年12月28日，成都玉林特色商业街区重新开街，改造后的玉林商业街区全长约800米，已入驻160余个商家，展露新颜的街巷里，有各种美食网红店，文创精品店，精致的咖啡馆。
项目对道路进行了改造，拓宽了人行步道，在重要节点植入了网红打卡点等，加强了街区一体化生活场景营造。
▲成都玉林东街在行道树上悬挂红灯笼，图片来自四川省建筑设计研究院有限公司
据运营方透露，对该街区的打造思路，主要为“统一管理、分散运营，成立街区联盟，通过统一平台、统一业态、统一服务和统一物业来完成这次街区的改造”。
比如，哪一段是“烟火”段，承载生活所需；哪一段是“生活保障”段，有配眼镜的、洗照片的、卖包子的、卖小菜的，去满足在地居民所需；还有一部分就是做“国际化”的补充。
此次玉林的改造，新增了艺术橱窗、画墙、雕塑等，艺术化展现玉林IP，传播玉林特色生活方式，让街巷有“颜值”更有气质。
原本小酒馆的所在，将打造“小酒馆街景”，以小酒馆为核心，通过艺术铺装、创意街道家具等等，打造情景式体验空间。也就是说，不管是不是要品酒，走到街区都会氛围感满满。
借力电影《前任3》热度，打造一新的“爱转角”文创街区，就依托于玉林四巷六号的老旧房屋进行更新改造，按照现有建筑造型，与旁边的环境结合起来，做到既有其风格的独特性，同时又能完美地融入到整个生活街区之中。
前院、后院、露天阳台各有风格，文创区、手工教学区、活动区一应俱全，同时还可以为居民们提供咖啡、饮品以及西式简餐和中式小吃等休闲餐饮服务。
其外街区还打造了艺术类的玉林Bushes，它以原供电局职工宿舍改造,作为成都高新区重点打造的城市更新空间项目,玉林玉宿Bushes于1月正式揭开面纱，并迎来首场艺术展览。
改造之后，Bushes中的大部分业态，将以“流动的快闪”形式入驻，它成为集潮流、时尚、文艺于一体的艺术孵化生产营。
玉林还开展了一系列串串计划，通过街娃逛街、阿姨计划、撒子集市等活动串联出日常生活图景。
曾经老旧城区存在的房屋老旧破损、公共空间狭小、业态低端无序、街巷脏乱狭窄等问题，在市井生活圈的建设中已得到了某些特定的程度的改善。
本次玉林东路街区更新，在成都市政府、街道管理者、建筑设计师、街区商户及住户等多方合力下，成功实现了街区的蝶变更新。在背后，更是街区更新模式的创新。
在多业权街区更新中，如何统一运营实现特色商业街区共发展成为难题。玉林东路采用“自上而下”和“自下而上”整合的更新体制，将运营与治理高度融合，通过多方力量的参与，有效实现集体行动，带动城市更新有序“治理”。
在玉林东路一体化提升过程中，融合新时代中国共建共治共享理念，成立了成都玉林特色商业街区共发展联盟，推动街区形成“自治+共治”工作合力。
通过成立成都玉林特色商业街区共发展联盟，整合“政府+商家+居民+服务链”的共同追求，全面调动街区产权业主、商户、产业生态圈主动参与街区管理和业态升级。通过一个时间周期（比如三年）来助力业态全面升级，从而整体达到特色商业街区必需的品质，探索出了一条城市中心城区老旧、开放式、多业权街区有机更新的新方法、新路径。联盟通过制定街区公约，以规范商家经营行为，并结合社区治理体系，达成共建、共治、共享的目的。
城市街道一体化设计正从街道设计向街区场景营造转变，注重完善街区功能，尽可能减少拆除和新建工程，最大化提升片区环境品质，以丰富的生活空间带、多元的街区业态实现片区有机更新。
▲玉林东路共享自行车存放处，一条可依靠的栏杆，藏着城市更新的设计心意。图片来自武侯区公园城市局
迭代升级的玉林东路，道路功能更完善，通过增加1.5m非机动车道，释放更多的公共休憩空间，以街道家具烘托商业氛围，以街区场景营造带动商业繁荣。道路更新设计后，考虑到人流量的增大，设置休憩座椅以及安全的等待空间。一排排供来往行人稍作休憩的座椅长凳、一个个共享自行车存放处的“小茶几”，这些巧妙构思，无不体现出小设计中的“以人为本”理念，外观漂亮固然重要，突显实用性和功能性才能保证空间设计最大限度发挥作用。
街道风貌一体化设计要确定整体风格，街区设计团队通过对玉林东路现状建筑立面色调做多元化的分析和提取，对国内外著名街道做多元化的分析和总结，确定街道整体色彩以米色、砖红为主，辅以墨绿、普蓝、橙黄、木色等雅致色彩，营造活跃明快氛围，整体简洁大气。
▲玉林东路新设计的商招店招“各美其美”，图片来自四川省建筑设计研究院有限公司
▲玉林东路新设计的商招店招“各美其美”，图片来自四川省建筑设计研究院有限公司
店铺设计在整个街道更新中重中之重，店铺的主体造型、橱窗、店招与文字、门店前的绿化每一个要素都影响着整条街道风貌。“对位”与“呼应”的设计逻辑在街道风貌一体化设计中得以体现：在悦动起伏的变化中保持格调一致，每一处配套设计与整体风貌相呼应。这要设计及品控团队与店铺商家通力合作，在保证整体效果的基础之上，增加独特元素，形成风格统一又各具特色。
除此之外，玉林东路景观设计也体现出一体化设计思路。结合景观设计互动装置，以花箱+灯箱+穿孔铝板3者结合的方式，将箱柜的消极界面转化为街道中具有活力的空间。栽植方式则采用多层次、立体化思路，将行道树、点景树和花箱进行组合栽植，设置复合型绿化景观，致力于打造一轴两门户三节点五场景。
从立面到地面，玉林东路全都焕然一新。“浪漫玉林”“花香玉林”“玉林记忆”的涂鸦标线，以街道植物为灵感的井盖设计，处处呼应街道主题。
为了延续玉林本土的文化基因和历史脉络，运营公司通过对项目进行统筹规划设计，优化产业升级。通过保留一批活力业态、提升一批潜力业态、引进一批头部业态、置换一批负面业态的工作思路，让新店蒸蒸日上，老店迭代升级，让街巷“颜值”“气质”并存。
▲打造“既有国际范，又有市井味”的新消费集聚地,图片来自武侯区公园城市局
当夜幕降临，道路两旁的照明设施，点亮玉林东路夜间经济。发展夜间经济是推动城市升级的重要动力，蝶变归来的玉林，以市集方式汇聚了众多美食、艺术及文创IP，打造夜间消费新场景。
玉林东路目前尚处于持续更新状态，据了解今年会继续引入新业态店铺，并通过一系列活动持续发声。
在“国内首个多业权背景下统一运管的城市更新案例”这一语境下，玉林东路已经呈现出来的第一阶段更新的模样与内容，以及未来的动向，可以让我们对其继续保持高度关注。
文章来源：四川交通广播、四川省建筑设计研究院有限公司、商业地产志、商界川渝经济
南京商业地产商会是国内首家跨界地产和商业的社团法人组织，创始于2010年3月18日，以权威性、专业性在行业享有广泛影响力。致力于商业地产生态圈的营造，全面实践“政府+商会+企业”三位一体推动行业健康发展的运营模式，南京地区（都市圈）的主力地产企业、大型国有资产平台、新兴综合体开发运营企业是商会的核心成员。以携手共创商业地产美好未来为使命，在商贸流通、楼宇经济、产业园区、城市更新等领域，为会员单位和服务会员单位提供全方位专业服务。
